Dlaczego nieruchomości budują bogactwo bardziej konsekwentnie niż inne klasy aktywów

Author:
17 lutego 2021
Category: Ulgi Podatkowej

Jeśli przeżyłeś ostatnie recesje na rynku nieruchomości i gospodarki, sam nagłówek tego artykułu może sprawić ci pewien emocjonalny ból. Niespełna dziesięć lat temu kraj ogarnął kryzys gospodarczy, jakiego nasze pokolenie nigdy nie widziało. Osobiście pamiętam, jak jechałem ulicą w Central Valley w Kalifornii i widziałem tabliczki „na sprzedaż praktycznie na jednym z czterech domów. Wydawało się, że rynek nigdy się nie odrodzi. Kilka lat później, a teraz ogromne bogactwo jest budowane poprzez nieruchomości – często przez przeciętnego Joego.

Przepływ gotówki

Przepływy pieniężne to pieniądze, które pozostały z czynszu, który pobrałeś po opłaceniu wszystkich wydatków. Większość nieruchomości ma wydatki, takie jak kredyt hipoteczny, podatki od nieruchomości, ubezpieczenie, utrzymanie i opłaty za zarządzanie nieruchomością. Kiedy kupujesz nieruchomość, która co miesiąc pobiera więcej czynszu niż wydatki, które ponosisz na jej posiadanie, przepływ gotówki jest dodatni.

W przypadku większości inwestycji (akcje, sztuka, biżuteria, bitcoiny itp.) Masz nadzieję kupić coś, co zyska na wartości, a następnie sprzedać to później z zyskiem. W niektórych formach inwestowania (na przykład kupowanie źle zarządzanej firmy) możesz kupować coś, co generuje dochód i mieć nadzieję na poprawę wyników tego aktywa w celu zwiększenia jego wartości. Dla większości wymaga to zbyt dużo pracy i jest niepożądane. Pozostaje nam podświadome zrozumienie, że „zainwestować to kupić coś, co według ciebie będzie później warte więcej. Jeśli jest to oparte na zdrowych zasadach, może zadziałać. Jeśli nie, to bardziej przypomina hazard.

Ceny domów rosną w górę ze względu na niskie oprocentowanie kredytów hipotecznych, a nie z powodu wzrostu popytu na duże domy Covid-19

Kupujący nieruchomości tylko dlatego, że ceny rosły i nie mają innego powodu, mają jedną strategię wyjścia: sprzedać później. Mają też tylko jeden sposób na odniesienie sukcesu: mają nadzieję, że nieruchomość będzie nadal rosła. Każdy wynik inny niż te dwa praktycznie gwarantuje utratę pieniędzy. W czasie kryzysu, kiedy muzyka się zatrzymała, a rynek przestał się wspinać, wielu z tak zwanych „inwestorów straciło koszulki. Rynek nieruchomości ogólnie podbił oko, ale czy to była wina nieruchomości?

Mądrzy inwestorzy nie stawiają na uznanie. Kupują nieruchomości kierując się rozsądnym osądem, że nieruchomość przyniesie większy dochód niż jej posiadanie. Dla tych ludzi, którzy pozytywnie „przepływają, nie obchodzi ich, co robi rynek. Jeśli ceny spadną, są bezpieczne. Jeśli ceny wzrosną, mają więcej opcji.

Uznanie

To powiedziawszy, aprecjacja lub wzrost cen domów w czasie jest sposobem, w jaki większość bogactwa jest budowana na nieruchomościach. To „home run, o którym słyszysz, kiedy ludzie zarabiają ogromne pieniądze. Podczas gdy ceny ulegają wahaniom, na dłuższą metę wartości nieruchomości zawsze rosły, i nie ma powodu, by sądzić, że to się zmieni.

Jedną rzeczą do rozważenia, jeśli chodzi o wzrost wartości nieruchomości wpływający na zwrot z inwestycji, jest fakt, że aprecjacja w połączeniu z dźwignią finansową oferuje ogromne zwroty. Jeśli kupisz nieruchomość za 200 000 $, a cena wzrośnie do 220 000 $, twoja nieruchomość przyniesie ci 10% zwrot. Jednak prawdopodobnie nie zapłaciłeś gotówką za nieruchomość, a zamiast tego użyłeś pieniędzy banku. Jeśli weźmiesz pod uwagę, że mogłeś obniżyć o 10% (20 000 USD), w rzeczywistościpodwoiłeśswoją inwestycję, co daje 100% zwrotu.

Deprecjacja

Choć nazwa może mylić, amortyzacja nie jest wartością spadku wartości nieruchomości. W rzeczywistości jest to termin podatkowy opisujący zdolność do corocznego odpisywania części wartości samego składnika aktywów. To znacznie zmniejsza obciążenie podatkowe pieniędzy, które zarabiasz, dając Ci jeszcze jeden powód, dla którego nieruchomości chronią Twoje bogactwo podczas jego powiększania.

Każdego roku na nieruchomości mieszkalnej, w którą zainwestowałeś, możesz odpisać 1 / 27,5 wartości nieruchomości od wygenerowanego dochodu. Więc w przypadku domu, który kupiłeś za 200 000 $, podzielisz tę liczbę przez 27,5, aby otrzymać 7 017 $. Jest to kwota, którą możesz odpisać przepływy pieniężne, które zarobiłeś w ciągu roku z tej nieruchomości. Często jest to więcej niż cały przepływ gotówki i można całkowicie uniknąć podatków.

Aby uzyskać szczegółowe informacje na temat tej ulgi podatkowej, powinieneś skonsultować się z CPA, ale podstawową ideą jest to, że rząd uważa, że ​​kupowana nieruchomość powoli zużywa się w czasie i podobnie jak sprzęt dla Twojej firmy, możesz odpisać to zużycie. Niezła umowa z posiadaniem nieruchomości, która przynosi dochody, może zwiększyć wartość, a także chroni przed podatkami od zarobionych pieniędzy.

Jedynym zastrzeżeniem jest to, że zwolnienie z podatku nie ma zastosowania do głównych rezydencji. Podatek od wynajmu jest chroniony, ponieważ jest uważany za biznes, w którym możesz odpisać swoje wydatki. Nie ma to miejsca, jeśli używasz nieruchomości jako głównego miejsca zamieszkania, więc posiadanie nieruchomości inwestycyjnej daje Ci w tym przypadku przewagę.

Przewaga

Jeśli przepływy pieniężne i dochody z najmu są moją ulubioną częścią posiadania nieruchomości, lewarowanie jest na drugim miejscu. Z natury nieruchomości to jeden z najłatwiejszych do wykorzystania aktywów, jakie kiedykolwiek spotkałem – może najłatwiejszy. Nie tylko łatwo jest wykorzystać jego finansowanie, ale także warunki są niewiarygodne w porównaniu z innymi rodzajami pożyczek. Stopy procentowe są obecnie poniżej 5%, zaliczki mogą wynosić 20% lub mniej, a pożyczki są rutynowo amortyzowane w okresach 30-letnich. Co jeszcze możesz zainwestować, korzystając z finansowania na takich warunkach?

Jeśli zrobisz to poprawnie, często możesz kupić nieruchomość, poprawić jej wartość, a następnie refinansować, aby odzyskać 100% (lub więcej) swojego kapitału, korzystając z tego, co nazywam strategią BRRRR (kup, odwyk, wynajem, refinansowanie, powtórz). W okolicznościach, w których nie odzyskuję 100% swojego kapitału, często mam zwrot z inwestycji w przedziale 50-90% – a wszystko to przy jednoczesnym zwiększeniu kapitału własnego.

Dźwignia finansowa jest tak istotną częścią własności nieruchomości, że często przyjmujemy ją za pewnik. Gdzie jeszcze mogę pożyczyć pieniądze od A (banku), spłacić tę pożyczkę z pieniędzy od B (najemcy), a różnicę zatrzymać dla siebie? Bezpieczną dźwignią jest przepływ gotówki. Jeśli upewnisz się, że Twoja nieruchomość generuje większy dochód niż kosztuje jej posiadanie, sama dźwignia finansowa nie ma tak dużego znaczenia. Ci, którzy „nadmiernie lewarują własność, to ci, którzy pożyczają tak dużo, że co miesiąc tracą pieniądze.

Spłata pożyczki

Kiedy zaciągasz pożyczkę na zakup nieruchomości, zazwyczaj spłacasz ją z czynszu od najemców. Jedną z najlepszych części inwestowania w nieruchomości jest fakt, że nie tylko przepływasz gotówki, ale także powoli spłacasz saldo pożyczki przy każdej płatności do banku.

Na początku tych pożyczek większość spłaty idzie na odsetki pożyczki, a nie na zasadę. Oznacza to, że nie wpływasz znacząco na saldo pożyczki, dopóki nie masz pożyczki przez dłuższy czas. Z każdą nową płatnością większa część idzie na zasadę, a nie na odsetki.

Po upływie wystarczającego czasu spora część każdej płatności znika z salda pożyczki, a oprócz miesięcznych przepływów pieniężnych powstaje bogactwo. Najlepsze jest to, że to twój najemca płaci za ciebie, a nie ty. Spłata pożyczki to kolejny sposób, w jaki inwestowanie w nieruchomości prowadzi do pasywnego powiększania majątku, a każda płatność przybliża Cię o krok do wolności finansowej.

Wymuszony kapitał

Wymuszony kapitał to termin używany w odniesieniu do bogactwa, które powstaje, gdy inwestor pracuje nad nieruchomością, aby uczynić ją bardziej wartą. W przeciwieństwie do aprecjacji, gdzie jesteś zdany na łaskę rynku i czynniki, których nie możesz kontrolować, wymuszony kapitał daje inwestorom opcję, w której mogą mieć wpływ na zwiększenie wartości swoich nieruchomości.

Najczęstszą formą wymuszonego kapitału jest zakup nieruchomości typu fixer-upper i poprawa jej stanu. Płacenie poniżej wartości rynkowej za nieruchomość wymagającą modernizacji, a następnie dodawanie urządzeń, nowych podłóg, farb itp. Może być świetnym sposobem na tworzenie bogactwa dzięki nieruchomościom bez większego ryzyka. Chociaż jest to najczęstsza metoda, nie jest jedyna.

Wielu inwestorów wymusza kapitał, dodając takie funkcje, jak dodatkowe sypialnie, łazienki lub metraż. Kluczem jest poszukiwanie nieruchomości z mniejszą niż idealną liczbą udogodnień, a następnie dodawanie tego, czego im brakuje, aby uzyskać jak największą wartość.

Przykładem może być dodanie trzeciej lub czwartej sypialni do nieruchomości z tylko dwoma, dodanie drugiej łazienki do nieruchomości z tylko jedną lub dodanie większej powierzchni do nieruchomości, w której jest mniej niż okoliczne domy. Takie okazje można znaleźć przy odrobinie ciężkiej pracy, a wynikająca z tego wymuszona równość może mieć duży wpływ na wynik finansowy.

Inflacja

Być może nie mówi się o tym wystarczająco często, ale inflacja jest głównym powodem, dla którego nieruchomości tworzą bogactwo z czasem. Jeśli weźmiesz pod uwagę wszystkie korzyści płynące z inwestowania w nieruchomości, a następnie uwzględnisz inflację, to niesamowite, dlaczego więcej osób nie podejmuje kroków niezbędnych do posiadania jak największej liczby nieruchomości.

Zastanówmy się przez chwilę, jak inflacja wpływa na ceny nieruchomości. Ogólnie rzecz biorąc, z każdym rokiem nasza podaż pieniądza jest coraz mniej warta. Wraz ze spadkiem wartości pieniądza wzrasta cena towarów i usług. Wielu z nas uważa to za coś oczywistego i nie myśli o tym zbyt wiele. Nierzadko słyszy się o tym, jak za pięć centów kupiono butelkę coli lub hamburgera za grosze. Chociaż jest to łatwe do przyjęcia za pewnik, w rzeczywistości jest to niezwykle potężne narzędzie do budowania bogactwa, gdy jest odpowiednio wykorzystywane.

Kluczem do wykorzystania inflacji do budowania bogactwa w nieruchomościach jest fakt, że większość Twoich dużych wydatków (kredyt hipoteczny, podatki od nieruchomości) pozostaje stała przez większość czasu, gdy jesteś właścicielem nieruchomości. Kiedy połączysz to z rosnącymi czynszami i cenami domów (z powodu inflacji), zaczniesz widzieć duże rezultaty. Jeśli wiemy, że można spodziewać się kontynuacji inflacji, dlaczego nie zainwestować w aktywa, na których przyniesie to korzyści?

Wiele osób rozumie, że nieruchomości mogą tworzyć bogactwo, ale nie wszyscy rozumieją dlaczego. Mam nadzieję, że to rzuci trochę światła na powody, dla których inwestowanie w nieruchomości może tak skutecznie zwiększyć Twoje bogactwo.

Istnieje wiele sposobów budowania bogactwa w Ameryce, ale nieruchomości mogą być najbezpieczniejszym, najstabilniejszym i najłatwiejszym sposobem.

We use cookies to provide you with the best possible experience. By continuing, we will assume that you agree to our cookie policy